许振东:开发商高价抢地信心源于盈利模式改变


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日前,北京土地整理储备中心再度挂出9宗地块,大多位于昌平、顺义等五环周边。而孙河、东坝等五环周边连续4宗楼面价超过5万元的地王地块的出现,加上目前这些新挂地块的起拍金额已经达到了166.18亿元,如果不出意外,还将诞生多宗地王。房地产业内专家许振东认为,在土地资源稀缺的前提下,拿地不再是简单的经营行为,而演变成占有资源的战略选择。

许振东表示,以9月9日拍出的朝阳东坝南区地块为例,该地块最终被龙湖、保利、首开联合体以42.5亿元,楼面单价达5万元左右。而龙湖、保利、首开在东坝地区均有项目,前期同区域自己的项目,可能因为自己在后期刷出的地王而涨价获益,如果把这些项目累计起来算账,虽然拿地王的资金消耗颇大,但却有多个项目同时分摊,收益也就能提升起来。

据北京市土地整理储备中心网站显示,新挂出的9块地,除了丰台花乡几块地位于南四环周边外,区域地块分别位于昌平南邵、顺义后沙峪、门头沟永定镇等五环外周边区域。许振东认为,从位置上来看都算得上优质地块,因此这些地块的起拍总价已经非常高,预计成交溢价率不会太低。

许振东分析,当前开发商敢于拿高价地的一个重要原因是,原有开发商的盈利模式在改变。对于大房企和上市房企来说,股价可以赚钱,拿地之后的金融和资本运作,也能变向赚钱。一块热点地块有可能拉高股价,这样,用股票或者股权质押融资,就可以换出更多的现金;一块高估值的土地,也可以作为标的物发债、发信托,这些新的变向赚钱的途径,实际上都改变了开发商原有的盈利算账模式。所以,当开发商这样算“大账”时,地价就不简简单单和房价挂钩了。

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